Sebelum mengetahui lebih jauh tentang pentingnya AJB, kita perlu tahu apa itu AJB ?

Menurut Undang-Undang Pertanian dan Agraria, jual beli adalah proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang dilengkapi dengan bukti-bukti. Akta Jual Beli atau yang sering dikenal dengan AJB adalah salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. Jika tidak punya AJB, maka Bapak/Ibu akan mengalami kesulitan dalam pengurusan sertifikat di Kantor Pertanahan (BPN).

Penandatanganan AJB biasanya dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT setempat (sesuai wilayah objek) dengan dihadiri juga oleh para pihak : Penjual, Pembeli dan para saksi. 

Lalu seberapa penting sih AJB itu ?

Sudah tahukah Bapak/Ibu bahwa setiap tahunnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) akan naik? Berapa besar kenaikannya ? Itu semua tergantung dari kebijakan pemerintah di masing-masing wilayah. Rata-rata kenaikan NJOP per tahun adalah 20%-140% (sumber : Kompasiana). Kenaikan NJOP tersebut mengakibatkan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) akan naik yang otomatis akan menaikkan Pajak Pembeli (BPHTB) juga. Tidak hanya Pajak-pajak saja, tetapi biaya-biaya pengurusan pun pasti akan mengalami kenaikan. 

Untuk itu,

Kami ingin mengingatkan kembali kepada Bapak/Ibu untuk segera melakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Karena, semakin cepat Bapak/Ibu melakukan proses AJB dan Balik Nama Sertipikat, semakin cepat pula Bapak/Ibu terhindar dari resiko yang dapat terjadi di kemudian hari dan Sertipikat tersebut akan menjadi sepenuhnya milik Bapak/Ibu. Dengan demikian, akan lebih mudah bagi Bapak/Ibu untuk dapat menjaminkan sertipikat atau melakukan transaksi Jual-Beli selanjutnya.

Sertifikat tanah adalah surat berharga yang menyatakan status kepemilikan dari tanah tersebut. Jadi, jika Anda baru saja membeli sebidang tanah dari seseorang yang sudah memiliki sertifikat tanah, maka jangan lupa untuk membalik nama sertifikat tanah tersebut dengan nama Anda. Sertifikat tanah adalah bukti hukum yang tidak bisa dibantah mengenai hak kepemilikan tanah sehingga sangat penting untuk menyamakan nama yang tercantum di sertifikat tanah tersebut dengan identitas pemiliknya. Prosedur balik nama sertifikat tanah tidak repot kok, biaya balik nama sertifikat tanah juga tidak tinggi kalau menggunakan jasa PT. Multi Jasa Berjaya yang bisa menangani proses balik sertifikat nama dari nama A ke B tentunya sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.

Pengurusan Pecah atau Gabung Sertipikat​

Pada hakikatnya, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga, pada saat sebidang tanah yang dibeli dari tanah induk tersebut sudah dipecahkan dan diterbitkan sertifikatnya, maka Anda dengan pihak penjual dapat menandatangani AJB di hadapan PPAT untuk keperluan pendaftarannya. Berdasarkan Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (“Perka BPN No. 1/2010”), jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari.

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Pengurusan Sertifikat Baru​

Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik? Pertanyaan ini sering saya dengar dari beberapa teman, terutama developer baru dan mungkin ini banyak ditanyakan oleh masyarakat awam.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.

Untuk diketahui GIRIK merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui kantor pertanahan. Bukti girik bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Seharusnya pada saat UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diundangkan, seluruh tanah-tanah yang belum sertifikat, termasuk girik harus didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat menjadi salah satu jenis hak yang ada dalam UUPA, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan lain-lain. (jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat adalah ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.)

Tetapi karena ketidaktahuan masyarakat mengenai proses konversi hak-hak tersebut maka sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum sertifikat.

Proses sertifikasi tanah-tanah yang belum sertifikat itu berbeda-beda antara satu jenis tanah dengan yang lainnya, khusus untuk tulisan ini kita akan bahas cara mengurus sertifikat dari TANAH GIRIK.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.